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据媒体音讯，香港甲级办公大厦中环中心的某一个单元以约赔本7,200万港元(合920万好意思元)的价钱出售，比五年前的买价低了63%。每平淡英尺（下或称“呎”）均价约为13,191港元，创下中环甲级办公大厦近20年来的最低记载。
年头的技能，世邦魏理仕曾发表《2024年香港买卖房地产市场瞻望》，称去年买卖房地产市场复苏慢于预期(融资成本创22年来新高，负收益加深，投资意愿减半，投资量创15年新低)，但本年有一些利好加持：
一是内地经济走强，香港经济有望在2024年连续复苏，潜在的减息将改善投资市场能源;
二是港府重启投资外侨决策，将非住宅房地产纳入获准许投资的资产，亦然有望推动写字楼的交投。
如今2024年第三季度已流程半，各式迹象暴露，香港写字楼市场的复苏就怕将连续慢于预期。
一，已流畅26个月走低！
莱坊商榷部于上周(8月6日)发布的《香港6月物业论说》暴露，由于经济情况疲弱，6月份香港甲级写字楼全体租售步履显耀放缓。就写字楼实践房钱而言，如故出现自2022年5月以来的流畅第26个月下落。
港岛方面，租赁需求停滞不前，写字楼房钱则赓续下落。全体写字楼空置率仍然高企，对业主带来相当大的压力，要通过减租来招引佃户。6月份的新写字楼租赁个案主导租赁市场，大部分租赁走动王人集在中环，吸纳主要来自专科干事和金融机构。
莱坊发表的论说指出，结果本年6月，中环超甲级商厦平均呎租约108.3元，按月跌0.1%，按年挫9.8%，是各买卖区中按年房钱跌幅最大的类别。期内，中环全体甲级商厦呎租93元，较去年同期下降8.7%。
九龙区方面，走动宗数由续租主导而非新租个案。6月份空泛多量写字楼新租赁成交。跟着新写字楼的使用量下落，房钱攀升，现任业主更称心在续租期间，提供房钱优惠和补贴去招引佃户，越来越难推动九龙区的搬迁决定。除了财富上的补贴外，一些业主还称心提供本钱支拨补贴，举例活泼的租赁和装修条目，以招引佃户。
二，疲弱的上市公司财报
这种全体的低迷，再行近公布的香港土产货品业公司财报中也可窥豹一斑：
九龙仓置业(01997.HK)
九龙仓置业于8月6日暴露2024年上半年功绩暴露，期内集团收入为65.01亿港元，同比增长0.43%;营业盈利49.15亿港元，同比减少1%;未经审核基础净盈利31.23亿港元，同比增多2%;若计入投资物业重估减值，则鼓励应占溢利赔本10.52亿港元，由盈转亏。
九龙仓置业现在主要持有香港多个闇练的收租物业，包括三个轮廓体商城海港城、期间广场和荷里活广场，位于中环的写字楼技俩会德丰大厦、卡佛大厦，以及位于中环的香港好意思利旅舍，同期还有位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square市集。
九仓暗意，写字楼市场受到经济疲弱和供应多余的影响，预期房钱调遣将赓续直至营商环境改善。旗下写字楼结果6月末的出租率为88%(空置12%)，租赁步履主要由中袖珍单元带动，收入下落 2%，营业盈利下落 5%。
香港置地(HKL，伦交所上市)
香港置地结果6月30日止六个月的基本净利润赔本为700万好意思元，而去年同期的基本净利润为4.22亿好意思元。公司称这归因于其缔造物业的一些项想法账面价值为2.95亿好意思元的非现款拨备，剔除拨备影响，基本利润为2.88亿好意思元，较上年同期下落32%。
香港置地同期也暗意，尽管香港办公楼租赁需求疲软，新的询价水平较低幼幼嫩穴，但其中环物业投资组合仍保持弹性。
结果2024年6月底，实践空白和甘心空白辞别为7.3%和6.8%，而2023年底为7.4%和6.8%，数字较中环甲级写字楼市场12.1%的空置率为佳。旗下办公室房钱降至平均每平淡英尺103港元，去年同期为每平淡英尺107港元。
恒隆地产(00101.HK)
结果2024年6月30日止六个月，恒隆地产总收入61.14亿港元，同比增多17%。其中说明物业销售收入为12.28亿港元(2023 年：无)，物业租赁收入为48.86亿港元，同比下落7%。全体营业溢利34.30亿港元，同比下降10%。恒隆地产觉得，租赁收入下落是由于内地蹧跶耗尽疲弱、香港零卖及办公楼市况放缓慢东谈主民币兑港币贬值三大身分影响。
恒隆地产香港办公楼租赁收入下落8%至15.48亿港元，营业溢利减少11%至12.17亿港元。其中，香港岛办公楼组合录得14%的收入跌幅，租借率达83%(空置17%)。
三，低迷的背后原因
正如九仓置业财报中指出的那样，写字楼市场低迷的背后原因，主若是经济疲弱和供应多余。
(一)全体经济情况
香港非常行政区手脚我国进犯的国际买卖、贸易及金融枢纽，肩负着连通我国内地与国外的牵扯，把合手着内地与寰球经济发展带来的机遇。
香港政府统计处数据暴露，2023年香港GDP为2.98万亿港元，依照香港金融惩办局公布的汇率折算，约合东谈主民币2.72万亿元，与内地31个省对比，略高于山西、略低于广西。香港全体经济发展水平较高，已履历过高速增长阶段，连年来经济增速在相对低位沉稳运行。2013-2023年，香港GDP复合年均增速为1.01%，低于世界同期的7.74%。2024年一季度在干事输出对经济增长的拉动下，香港GDP实践同比增长2.7%，较2023年全年的3.3%略有放缓。
成人电影网从2012年运行，香港的东谈主口增多量运行逐渐下降，甚而在2020年达到负增长。2021年，香港东谈主口增多量为-4.36万东谈主，是近20年来的最低值，尽管2022年有所回升，但东谈主口依旧呈现负增长。香港外来东谈主口流入减少导致房地产需求减少。
香港新落成楼宇数目在1998年至2004年间一直处于高位，尽管2008年受金融危险影响有所下降，但随后呈现增多趋势，近几年回升至2004年水平。东谈主口数目的减少并未转变这一趋势，2022年新落成楼宇总面积达到64.68万平淡米，为近20年来的最高值。这种供大于求的情况加重了房地产行业的竞争，并导致房价下降。
(二)写字楼供应多余
仲量联行在7月发表的《香港地产市场不雅察》论说中指出，5月底全体甲级写字楼市场空置率升至13.5%，主要原因是有新技俩落成。中环长江集团中心二期及不雅塘谈350号两个新商厦技俩于5月结束，全体甲级写字楼市场于同月新增21,200平淡英尺净供应量。新供应同期也推高中环和九龙东的空置率辞别达到12.0%和18.5%(这一数字不错与上述三家上市公司的暴露相互印证)。
智通财经了解到，年内将完工的还有位于中环中西区中环皇后大路的香港恒基兆业大厦(The Henderson)，该技俩由Zaha Hadid建筑师事务所筹画，总建筑面积43,200平淡米(折合465,238平淡英尺)，高度190米(地上36层，地下5层)。这是个大体量的超甲级写字楼技俩，其高度/总建筑面积距离香港高楼TOP10已进出不远，恶果图如下：
而凭据莱坊商榷的异日瞻望，猜测2025年落成的甲级写字楼总楼面面积约930,000平淡英尺，位置以中环及铜锣湾为主。
四，压力给到老写字楼
莱坊论说中暗意，跟着更多新写字楼决策落成，香港甲级写字楼市场的新租赁将来自写字楼升级和搬迁的需求。
在香港房地产市场全体低迷、买卖房地产市场因空置率居高不下及假贷成本奋勉而承压、寰球企业削减写字楼空间以节俭成本、异日数年新甲级写字楼面市将导致供应多余等多重身分影响下，非中枢肠区的旧大楼租售濒临稠密的调遣压力。
有一个案例不错诠释这种趋势。
去年，上环永乐街88号全幢买卖大厦88WL放盘，该物业由高盛持有多数股权，投资者还包括总部在上海的房地产私募基金凯龙瑞集团，由世邦魏理仕代理以公开要约表情出售，率先意向价13.5亿元，但一直未见有买家连结。到2023年11月，高盛把叫价大劈三分一，降至约9亿元。
香港媒体翻查尊府，未获悉高盛所占技俩股权是否代客持有。但发现凯龙瑞于2017年及2018年期间先后购入永乐街78至80号、82至86号、88至90号旧楼，3个相连土地合共涉资9.62亿元，再重建发展为客岁落成的88WL，若以9亿元转手，就算未计重建成本也要损手离场。
永利行的音讯暴露，该技俩放售一年多后，直至本年5月份，最终以约7.5亿港元连结，较率先意向价钱跌去45%+。该买卖大厦于2022年获批入住许可证，现在出租率仅约50%，平均尺租约40港元。
五，中资企业是异日需求主力
莱坊暗意，正面来看，内地企业对写字楼需求回升。这拨企业主要查询的是写字楼面积5,000平淡英尺以下的的优质中袖珍写字楼。
这就使得业主被动以较便宜房钱招引新租客外，还需要迁就内地佃户的要求，拆细单元来出租。
中环超甲级商厦国际金融中心一期(国金一期)有21楼全层逾2万方呎单元，多年来一直由恒地(00012)私用，手脚旗下新盘的展销中心，本年决定推出全层对外放租，率先叫租为每月306万元，每方呎叫租约150元。本年中，该层楼面的叫租下调约6.5%，至每月约286万元，呎租降至约140元。
自后有一家中资公司特等承租中环中枢区甲级商厦手脚办公室，但只需要约1万方呎楼面面积，业主方面称心和谐佃户要求，把前述全层逾2万方呎楼面拆细出租。
最终，该中资公司亦落实租用21楼1至4室，租用面积约11325方呎，月租约113万元，呎租约100元。据了解，该公司将整合多区的办公室至国金一期以手脚升级。而最新成交呎租，较率先叫租的每方呎150元，直降了33.3%，如故重返该厦2014年水平。而大型中资科技企业字节提高(ByteDance)在去年第一季落实租用国金一期37楼全层，租用面积约16158方呎，料月租约194万元，呎租约120元。换句话说，只是相隔一年，该写字楼的呎租再跌16.7%。
这种趋势仍然赓续，莱坊猜测这一需求开始将成为异日几个月推动市场租赁的能源。
而写字楼租赁市场的阐扬疲弱也拖累销售市场，莱坊也猜测甲级写字楼销售市场将由私用买家和私东谈主投资者主导，短期内大部分私募股权房地产基金和保障本钱将连续剿袭不雅望派头。
六，回首
香港甲级办公楼成交价翻新低，是市场调遣、投资者信心及宏不雅经济环境变化波动以等多重身分共同作用的末端。面对刻下的市场场面，投资者应保持感性，眷注市场动态，合理建树资产。
与写字楼市场不同样的是，住宅市场自秘书消弱楼市调控后，本年3月和4月流畅两个月买家入市次第彰着加速,但成交量和住宅楼价都在5月和6月份下落。
住宅价钱方面，本年3月和4月流畅两个月的住宅楼价都有所高涨。2024年5月住宅楼价按月下落1.2%，较去年同期下落12.7%。尽管缔造商欺压减价，但在赓续高息口情况下，投资和仍然保持严慎。
唯独利好的数据是幼幼嫩穴，东谈主才计谋的消弱带来了外地东谈主才的涌入，也推动香港住宅租赁指数创四年半新高，按月上升1%。